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還在與二房東斗智斗勇?這份防坑手冊(cè)讓你租房不愁!

2021年07月11日07:30 | 來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)
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原標(biāo)題:還在與二房東斗智斗勇?這份防坑手冊(cè)讓你租房不愁!

  中新網(wǎng)客戶端北京7月11日電(彭寧鈴)這個(gè)畢業(yè)季,規(guī)模龐大的高校畢業(yè)生跨入職場(chǎng),又掀起新一波“租房潮”。

  對(duì)剛畢業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō),要從茫茫城市選出安家小窩并非易事,從找房看房到簽約入住,新手們面臨著一連串的問(wèn)題。二房東是否真那么可怕?出租屋能否按自己意愿裝修?房東能因賣房要求卷鋪蓋走人嗎?

  這些關(guān)系切身利益的租房法律,你了解了嗎?

資料圖:中國(guó)人民大學(xué)的教職工為不能返校的畢業(yè)生打包行李。<a target='_blank'  data-cke-saved- ><p  align=

  資料圖:2020年,中國(guó)人民大學(xué)的教職工為不能返校的畢業(yè)生打包行李。中新社記者 富田 攝

  ——二房東,有那么可怕嗎?

  前不久,“二房東簽2月租期轉(zhuǎn)租給別人3年”的新聞引起關(guān)注,有網(wǎng)友直呼,千萬(wàn)不要從二房東手里租房子!不少剛畢業(yè)的受訪者也表示,畢業(yè)租房子,最擔(dān)心遇到二房東,不知自身權(quán)益是否受到保障。

  所謂二房東,就是先從原房東手里租下房子,然后再整體或分房轉(zhuǎn)租給他人的“二手房東”。比起直接從房主手中租房,其實(shí)只是多了一道轉(zhuǎn)租手續(xù)。

  關(guān)于轉(zhuǎn)租,在民法典里明確規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。也就是說(shuō),從二房東手里租房,同樣得到法律認(rèn)可。

  但需注意的是,法律還規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。

  因此,在租房時(shí),大家首先應(yīng)查看房主產(chǎn)權(quán)原件、房主有效身份證原件,仔細(xì)核對(duì)產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證是否相同,并索取其復(fù)印件作為合同附件。

  如非產(chǎn)權(quán)人本人出租,一定要了解轉(zhuǎn)租行為是否取得產(chǎn)權(quán)人同意,留下書(shū)面證據(jù),比如拿到產(chǎn)權(quán)人的代理委托書(shū),房主方同意出租的書(shū)面證明。

  ——不簽“口頭合同”,租期一定要書(shū)面明確!

  民事領(lǐng)域,對(duì)于合同糾紛,法院優(yōu)先審查的是雙方約定條款。

  民法典要求,租賃期限6個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式,無(wú)法確定租賃期限的,視為不定期租賃。

  此外,當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依據(jù)民法典第510條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。

  不定期租賃,意味著雙方可以隨時(shí)解除合同。對(duì)于好不容易找到房子、已經(jīng)安置入住的房客,這樣的情形將直接陷于被動(dòng)。

  因此,為了自己的權(quán)益,無(wú)論租期長(zhǎng)短都應(yīng)簽訂書(shū)面房屋租賃合同。為規(guī)范起見(jiàn),合同應(yīng)盡量采用各地區(qū)房地產(chǎn)主管部門發(fā)布的房屋租賃合同示范文本。

  簽合同時(shí),對(duì)押金、租金支付方式和時(shí)間、租賃期限、水電費(fèi)繳納、房屋維修、雙方的違約責(zé)任等方面,要盡可能約定清楚。

  千萬(wàn)注意,不管出租人口頭承諾多少,只要沒(méi)有落實(shí)到書(shū)面,一個(gè)字也不能相信。合同簽訂后,建議提醒房東向有關(guān)部門登記。

  ——甲醛超標(biāo)等“隱形瑕疵”,可隨時(shí)解除合同!

  作為飲食起居的重要場(chǎng)所,房屋的環(huán)境質(zhì)量非常重要。然而現(xiàn)實(shí)中,一些黑心商家為盡快獲得利益,不顧租客生命健康,將剛裝修好的房子速速出租,關(guān)于甲醛超標(biāo)導(dǎo)致身體不適的新聞屢見(jiàn)報(bào)端。

  對(duì)于此類情況,民法典第731條明確規(guī)定,租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

  已有的法院判決也顯示,當(dāng)出租房出現(xiàn)甲醛超標(biāo),租客可以請(qǐng)求解除合同。

  現(xiàn)實(shí)中,入住后,若明顯感到身體不適,要第一時(shí)間委托具有專業(yè)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)做專業(yè)檢測(cè)。如果鑒定結(jié)論表明,甲醛含量超標(biāo)且已經(jīng)達(dá)到危及人身健康的濃度標(biāo)準(zhǔn),可以依法解除合同,并要求退賠相應(yīng)費(fèi)用。如對(duì)身體造成傷害,還可根據(jù)相關(guān)規(guī)定,主張治療康復(fù)等費(fèi)用。

  ——房東、合租室友不得擅闖房間!

  生活中,我們不時(shí)還可以看到這樣的新聞:房東私自進(jìn)入出租房將房?jī)?nèi)吵鬧的小貓帶走、女租客稱洗澡時(shí)男租客多次闖入并逗留……租來(lái)的房子,有個(gè)人空間嗎?

  民法典明確規(guī)定,自然人享有隱私權(quán)。任何組織或者個(gè)人不得以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開(kāi)等方式侵害他人的隱私權(quán)。

  從上述案件的處理結(jié)果可以看見(jiàn),私人住宅無(wú)論是個(gè)人自有的房屋,還是通過(guò)租用、借用等方式占有的房屋,都屬于個(gè)人支配的財(cái)產(chǎn)范圍,對(duì)該財(cái)產(chǎn)的空間支配,形成個(gè)人的隱私。

  因此,遇到房東、合租室友擅闖房間,我們有權(quán)以侵犯隱私權(quán)為由,要求其承擔(dān)賠禮道歉、賠償精神損害撫慰金等民事法律責(zé)任。如果情節(jié)嚴(yán)重,侵權(quán)人還可能承擔(dān)行政責(zé)任、刑事責(zé)任。

  ——東西壞了,房東應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)!

  在出租屋內(nèi),東西壞了怎么辦?

  民法典第712條規(guī)定,出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但是當(dāng)事人另有約定的除外。

  依照法律規(guī)定,承租人在租賃物需要維修時(shí),可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

  此外,因租客的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的,出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。

  因此,非自己的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致屋內(nèi)東西損壞,房東應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修,如果房客自行維修,要注意保留相應(yīng)費(fèi)用發(fā)票與證據(jù),要求房東負(fù)擔(dān)費(fèi)用。

資料圖:2017年,武漢的大學(xué)生人才公寓面世,共有3605套。<a target='_blank'  data-cke-saved- ><p  align=

  資料圖:2017年,武漢的大學(xué)生人才公寓面世。中新社記者 鐘欣 攝

  ——改裝房屋,要經(jīng)房東允許!

  值得一提的是,裝修和維修不同。

  法律規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

  承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

  因此,拎包入住后,除了不影響屋內(nèi)建筑布置的小裝飾可以自行添加,要添加空調(diào)、熱水器等大物件,甚至改裝整個(gè)房屋布置,一定要得到房東的允許。

  ——“買賣不破租賃”!房東賣房也不能趕人

  租房子住,似乎總?cè)鄙侔踩小孔邮莿e人的,如房東賣房,要求卷鋪蓋走人怎么辦?

  對(duì)此,民法典第725條要求,租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。

  法律規(guī)定,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;但是,房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

  此外,出租人未通知承租人,或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的,承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

  也就是說(shuō),房東若要賣房,不僅不能直接趕人,還應(yīng)當(dāng)在出賣前通知租客。

  只要合同約定的租房期限未到,就安心住下去吧!(完)

(責(zé)編:鄧楠、吳超)

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