案例回放

2006年，李先生與許女士結婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的許女士立下遺囑，表示自己過世后，將她和李先生住的房屋贈與其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住。2016年初，許女士病逝后，許先生與李先生就該遺產對簿公堂。經查，這套房屋為許女士婚前財產。

2016年11月，湖北省武漢市洪山區(qū)法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權。法院判決后，李先生一直居住在該套房屋內，許先生未曾打擾。2021年初，李先生發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子被妻弟許先生掛在某網絡平臺出售，擔心房子被賣了以后影響自己繼續(xù)居住，他持《判決書》來到洪山區(qū)法院執(zhí)行局，申請居住權強制執(zhí)行。法院于2月26日作出執(zhí)行裁定，將該房屋的居住權登記在李先生名下。據(jù)悉，這是《民法典》頒布實施后，武漢首例居住權執(zhí)行案件。

3月3日，洪山區(qū)法院執(zhí)行人員來到洪山區(qū)政務服務中心，在不動產登記窗口向工作人員遞交了該案的執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，請不動產登記部門配合李先生辦理居住權登記。目前，該居住權登記已按規(guī)定辦理完畢。

【法律解讀】

居住權是什么？它又將如何影響我們的生活？《民法典》規(guī)定，居住權是為了滿足生活居住的需要，依據(jù)合同或遺囑而取得的，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權。居住權設立后，即使住宅的所有權發(fā)生變動或者住宅被設置了權利負擔，其他權利人也無權要求居住權人搬離。居住權人的權利遭受侵害時，他可以行使權利，要求侵權人排除妨害。

以往法律規(guī)定中，只承認了對房屋的所有權、租賃權、抵押權等權利，難以滿足社會快速發(fā)展過程中的實際需要�！睹穹ǖ洹穼嵤┖螅�設立居住權，可以滿足居住權人生活居住的需要，實現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障，填補法律空白，最大化地發(fā)揮閑置房屋的作用，對維護社會穩(wěn)定有著積極的意義。同時，《民法典》第三百六十八條規(guī)定了居住權自登記時設立，第三百六十九條還規(guī)定了居住權不得轉讓、繼承，設立居住權的住宅原則上不得出租等。這些條款構筑了完整的法律框架體系，有利于防止濫用居住權損害房屋所有權人的合法權益。

《民法典》關于居住權的相關規(guī)定，未來將會對眾多涉及房產的社會熱點問題產生實質性影響，房產加名、公租房、繼承糾紛、離婚糾紛、以房養(yǎng)老等問題在《民法典》實施后，都會有新的解決方案，為老百姓的衣食住行、住有所居提供更有力的法治保障。同時，還會對買房、賣房、租房等權利行使產生不同的法律后果，需要注意風險防范。

【律師提醒】

居住權制度作為我國法律體系中的新興事物，在目前立法中的定位和配套制度還有許多不完善的地方。筆者檢索發(fā)現(xiàn)，目前實際開展居住權登記的地區(qū)極少，大多地區(qū)仍在等待相關登記細則的出臺。另外，若居住權與抵押權等其他權利沖突時應如何處理、居住權人是否可以為非自然人、居住權是否可分割分別設立、居住權能否類推適用于如“辦公公寓等具有住宅功能”的非住宅類建筑、在《民法典》施行前遺囑中的居住承諾能否適用《民法典》居住權的規(guī)定等問題，在司法實踐中仍有較多爭議，各地的處理方式也不盡相同。

律師提醒您：首先，如果您需要設立居住權，應當先前往不動產登記部門查詢當?shù)鼐幼�權登記的相關流程、手續(xù)，并有針對性地根據(jù)您的個性需要簽訂規(guī)范的《居住權合同》，確保您的居住包括養(yǎng)老的權利。其次，若您需要購買二手房，也要提前到當?shù)氐牟粍赢a登記機構查詢自己有意購買的房屋是否已經登記了居住權，避免在購房后出現(xiàn)“房產所有權歸您，但您無法占有、使用、收益”的尷尬，保障您的合法權益。再次，如果您是租房，也需要提前查詢房產是否設立居住權，因為居住權對其出租有限制性規(guī)定，避免因租賃合同被認定為無效而影響您的使用。

（北京京師（合肥）律師事務所主任朱政）

《 人民日報海外版 》（ 2021年06月05日 第 05 版）